Commission à 330 000 ¥ : la règle de 2024

Sur une akiya à quelques centaines de milliers de yens, la commission d'agence est souvent la plus grosse ligne de la facture, parfois plus grosse que le prix de la maison. Ce n'est ni une arnaque ni une erreur : c'est l'effet d'une règle du ministère de l'Aménagement du territoire (MLIT), modifiée le 01/07/2024, qui autorise les agences à facturer jusqu'à 330 000 ¥ taxe comprise pour les biens de 8 millions de yens ou moins, à l'acheteur comme au vendeur. Voici comment elle fonctionne, ce qu'elle change pour une petite maison et ce que vous pouvez exiger.

Le barème normal

La loi sur les transactions immobilières (宅地建物取引業法, takuchi tatemono torihiki gyōhō) plafonne la commission de l'agence (仲介手数料, chūkai tesūryō) par un barème fixé par arrêté ministériel. Pour une vente, la commission maximale que l'agence peut recevoir de chaque client se calcule par tranches du prix hors taxe :

Tranche du prix	Taux maximal hors taxe	Avec la taxe de 10 %
Jusqu'à 2 000 000 ¥	5 %	5,5 %
De 2 000 000 à 4 000 000 ¥	4 %	4,4 %
Au-delà de 4 000 000 ¥	3 %	3,3 %

Au-delà de 4 millions de yens, le calcul revient à la formule que l'on lit partout : 3 % du prix plus 60 000 ¥, plus la taxe. Sur une maison à 500 000 ¥, le barème donne 25 000 ¥ hors taxe. Aucune agence ne se déplace à la campagne, ne vérifie un registre, ne rédige l'explication des points importants et ne suit une succession pour cette somme. D'où la règle spéciale.

La règle des biens à bas prix (低廉な空家等)

Pour les « biens à bas prix » (低廉な空家等, teiren na akiya-tō), l'arrêté du MLIT modifié en juin 2024 et en vigueur depuis le 01/07/2024 prévoit :

• un champ élargi : terrains et bâtiments vendus 8 000 000 ¥ ou moins hors taxe (le seuil était de 4 000 000 ¥ auparavant) ;
• un plafond relevé : l'agence peut dépasser le barème en tenant compte des frais réels de la médiation, dans la limite de 300 000 ¥ hors taxe, soit 330 000 ¥ taxe comprise (180 000 ¥ hors taxe avant) ;
• chaque client est concerné : le texte parle de la rémunération reçue « du client » (依頼者から受ける報酬), et précise que ce montant ne doit pas dépasser 1,1 fois 300 000 ¥. L'ancienne version ne visait que le vendeur ;
• le bien n'a pas à être vide : malgré son nom, la règle porte sur le prix ;
• l'agence doit expliquer ce montant et obtenir l'accord du client avant la médiation. La fiche du ministère sur la réforme le rappelle expressément.

Beaucoup de pages en ligne, rédigées avant 2024, expliquent encore que la règle ne touche que le vendeur, avec un seuil de 4 millions. C'est périmé.

Ce que cela change pour une petite maison

Comparez le barème normal et le plafond spécial, taxe comprise :

Prix du bien	Barème normal	Plafond « bas prix »
300 000 ¥	16 500 ¥	330 000 ¥
1 000 000 ¥	55 000 ¥	330 000 ¥
3 000 000 ¥	154 000 ¥	330 000 ¥
6 000 000 ¥	264 000 ¥	330 000 ¥
8 000 000 ¥	330 000 ¥	330 000 ¥

À 8 millions de yens, les deux calculs se rejoignent. En dessous, le plafond spécial peut multiplier la commission par vingt. 330 000 ¥ représentent environ 1 860 € (1 € ≈ 177 ¥, taux de référence de la BCE au 09/10/2026). Les petites agences rurales l'appliquent presque toujours.

Deux conséquences pratiques :

1. Le coût d'entrée ne suit pas le prix. Sur une maison très bon marché, la commission, les honoraires du shihō shoshi (司法書士, professionnel de l'enregistrement) et le débarras coûtent à peu près la même chose que sur une maison dix fois plus chère. Raisonnez en budget total, pas en prix affiché.
2. Une maison un peu plus chère n'est pas forcément plus coûteuse à acheter. Entre une maison à 300 000 ¥ et une autre à 1 500 000 ¥ en meilleur état, l'écart de coût total est bien moindre que l'écart de prix, et l'état de la maison pèsera beaucoup plus lourd dans le budget de travaux.

Exemple de calcul, inventé pour illustrer : une maison affichée à 500 000 ¥. Commission au plafond spécial : 330 000 ¥. Honoraires du shihō shoshi et taxe d'enregistrement : de l'ordre de 100 000 ¥. Droit de timbre du contrat : 200 ¥. Le coût d'entrée, hors débarras et hors voyage, approche alors 930 000 ¥, soit près du double du prix affiché. La même maison vendue 1 500 000 ¥ coûterait autour de 1 930 000 ¥ : trois fois plus cher sur l'annonce, environ deux fois plus cher au total.

Dans mon cas, la commission figurait déjà dans le tableau des frais reçu avant mon offre, et elle était supérieure au prix de la maison. Le choc passé, le calcul était simple : l'agence avait géré une succession côté vendeur, un acheteur étranger et une mutation par courrier ; elle n'avait pas volé son argent.

Ce que vous pouvez exiger

Une annonce écrite, avant l'offre

Le plafond spécial n'est pas automatique. Une agence qui découvre le montant au moment de la facture est en faute. Demandez-le par écrit dès les premiers échanges :

低廉な空家等の特例を適用する場合、仲介手数料の金額を事前に書面でご説明ください。
« Si vous appliquez la règle des biens à bas prix, merci de m'indiquer par écrit, au préalable, le montant de la commission. »

Savoir quand elle est due

En droit, l'agence a droit à sa commission quand le contrat de vente est conclu grâce à elle, pas à la remise des clés. Les usages varient : tout à la signature, moitié à la signature et moitié au règlement, ou tout au règlement. Pour un acheteur à distance, la question qui compte est : que devient la commission si la vente échoue, par exemple si la succession du vendeur bloque ? Posez-la par écrit :

売買契約が解除された場合、仲介手数料は返金されますか。
« Si le contrat de vente est résilié, la commission est-elle remboursée ? »

J'ai reçu la facture dès que le vendeur a signé, et j'ai payé la commission bien avant de devenir propriétaire : mieux vaut le savoir au moment de préparer sa trésorerie.

Une facture conforme

• nom et numéro de licence de l'agence ;
• désignation du bien ;
• montant hors taxe et taxe séparés, sans dépasser le plafond de votre tranche ou 330 000 ¥ si le plafond spécial vous a été annoncé ;
• compte bancaire au nom de la société, jamais d'une personne, identique à celui des documents du contrat.

La commission est la seule rémunération de médiation autorisée. Des « frais de dossier », « de conseil » ou « de publicité » que vous n'avez pas demandés n'ont pas lieu d'être.

Une agence licenciée

Toute agence doit afficher son numéro de licence, sous la forme « ○○県知事 (3) 第12345号 » (licence préfectorale) ou « 国土交通大臣 (2) 第6789号 » (licence nationale) ; le chiffre entre parenthèses indique le nombre de renouvellements quinquennaux. Vérifiez-le dans la base publique du ministère, qui mentionne aussi les sanctions. Une agence absente de la base ne reçoit aucun paiement.

Et sans agence ?

Certaines banques de maisons vides municipales (空き家バンク, akiya banku) mettent en relation directe avec le propriétaire, sans commission. Mais personne ne fait alors l'explication des points importants (重要事項説明, jūyō jikō setsumei) ni ne rédige le contrat : il faut payer un shihō shoshi ou un juriste pour sécuriser la vente. Le « sans commission » n'est pas toujours une économie. Le chapitre du guide consacré au contrat de médiation, avec le budget complet d'un achat à bas prix, est disponible dans le guide Akiya Japon.

En résumé

• Barème normal : 5 %, 4 % puis 3 % par tranches, plus la taxe de 10 %.
• Depuis le 01/07/2024, pour un bien de 8 000 000 ¥ ou moins, l'agence peut demander jusqu'à 330 000 ¥ taxe comprise, à l'acheteur comme au vendeur.
• Ce montant doit être expliqué et accepté avant la médiation : exigez-le par écrit avant votre offre.
• Sur une maison très bon marché, la commission peut légalement dépasser le prix : raisonnez en budget total.
• Demandez quand elle est due et ce qu'elle devient si la vente échoue ; vérifiez la licence et le compte bancaire.