Achat au Japon : la déclaration des 20 jours

Acheter une maison au Japon quand on vit en France ne demande aucune autorisation. Mais une formalité suit l'achat, et elle a changé le 01/04/2026 : la déclaration d'acquisition au ministère des Finances, à remettre dans les vingt jours. Elle vise désormais tous les non-résidents, quel que soit le prix et quel que soit l'usage du bien, résidence secondaire comprise. Une petite agence de campagne, qui vend surtout à des Japonais, n'y pensera pas forcément. Voici ce que dit la règle, qui doit la remplir et comment ne pas l'oublier.

La règle : une déclaration après l'achat, pas une autorisation

La loi japonaise sur les changes et le commerce extérieur (外為法, gaitame-hō, souvent appelée FEFTA en anglais) suit les mouvements de capitaux entre le Japon et l'étranger. Elle considère l'achat d'un bien immobilier japonais par un non-résident comme une opération à déclarer après coup.

Le document s'intitule 本邦にある不動産又はこれに関する権利の取得に関する報告書 (rapport sur l'acquisition d'un bien immobilier situé au Japon ou d'un droit s'y rapportant). Il s'adresse au ministre des Finances, mais il se remet par l'intermédiaire de la Banque du Japon (日本銀行, Nippon Ginkō), qui sert de guichet. Le délai est de vingt jours après l'acquisition.

Deux points rassurent. D'abord, la déclaration ne donne au ministère aucun pouvoir de bloquer votre achat : elle sert à la statistique des flux financiers. Ensuite, elle ne coûte rien. Ce qui coûte, c'est de l'oublier.

Êtes-vous « non-résident » ?

Au sens de cette loi, un résident est une personne qui a son domicile ou sa résidence au Japon. Un Français qui vit en France et qui va au Japon en touriste pour quelques semaines est un non-résident, même s'il devient propriétaire, même s'il passe plusieurs mois par an dans sa maison sans titre de séjour. C'est la situation de presque tous les lecteurs de ce blog.

La déclaration concerne aussi l'achat par une société étrangère, et l'achat à plusieurs : dans ce cas, chaque acheteur remet sa propre déclaration, avec sa part.

Ce qui a changé le 01/04/2026

Un arrêté du ministère des Finances publié le 20/02/2026 a élargi le champ de la déclaration pour les acquisitions faites à partir du 01/04/2026. Le dépliant du ministère (édition de juin 2026) compare les deux régimes :

Point	Achat jusqu'au 31/03/2026	Achat depuis le 01/04/2026
Biens concernés	Surtout les biens achetés dans un but d'investissement	Tout bien, quel que soit le but
Maison achetée pour y loger soi-même ou sa famille	Dispensée	À déclarer (seul un simple droit, comme un bail, reste dispensé)
Bien acheté à un autre non-résident	Dispensé	À déclarer
Résidence secondaire	À déclarer	À déclarer

Le formulaire en vigueur depuis cette date demande en plus trois informations : si le vendeur est résident ou non, le but de l'acquisition (logement, investissement, etc.) et le numéro d'immeuble au registre (不動産番号, fudōsan bangō), qui figure sur l'extrait du registre foncier.

Une résidence secondaire n'est pas un logement

C'est la question que se posent beaucoup d'acheteurs d'akiya : « j'achète pour y vivre une partie de l'année, est-ce un usage d'habitation ? ». La foire aux questions du ministère répond sans ambiguïté : 別荘やセカンドハウスは、居住用目的には該当しません (« les résidences secondaires ne relèvent pas du but résidentiel »). Une maison de vacances, une maison où l'on séjourne quelques mois par an, se déclare. Et depuis avril 2026, même une maison achetée pour s'y installer à l'année se déclare.

Aucun seuil de prix

On lit encore en ligne qu'il existerait un seuil de 30 millions de yens. C'est une confusion. Ce seuil concerne une autre déclaration, celle que fait un résident japonais (le vendeur, par exemple) quand il reçoit un paiement important de l'étranger. Pour l'acheteur non-résident, la foire aux questions est claire : la déclaration est due quels que soient le montant et la surface, « même pour une acquisition à 0 yen », et aussi en cas d'héritage ou de legs.

Une akiya à quelques centaines de milliers de yens, une maison donnée par une commune, une maison reçue en succession d'un parent japonais : tout se déclare.

Le délai de vingt jours : à partir de quand ?

La loi ne fixe pas précisément le point de départ. Le ministère indique que la date d'acquisition peut être celle du contrat de vente, celle du transfert de propriété ou, pour une succession, celle où le partage est arrêté, et demande d'indiquer la date pertinente. Pour un achat d'akiya, où le compromis et le transfert sont souvent séparés de plusieurs semaines, la prudence consiste à préparer la déclaration dès la signature du contrat et à la déposer au plus tard dans les vingt jours qui suivent le transfert de propriété, en vous accordant sur la date avec l'agence.

Si le vingtième jour tombe un jour de fermeture de la Banque du Japon, le délai passe au jour ouvré suivant. Une déclaration envoyée par la poste doit être arrivée avant l'échéance, pas seulement postée.

Qui la remplit, et en quelle langue

Le formulaire (様式第22, yōshiki dai 22, « formulaire n° 22 ») et sa notice n'existent qu'en japonais, et la déclaration doit être rédigée en japonais. Depuis la France, la voie réaliste est de confier le dépôt à un mandataire résident : le plus souvent l'agence immobilière qui a fait la vente, parfois le shihō shoshi (司法書士, professionnel de l'enregistrement) ou un autre intermédiaire. Le ministère demande aux mandataires résidents de déposer en ligne, par le système de la Banque du Japon.

Ce que vous fournissez au mandataire :

votre nom tel qu'il figure sur le passeport, votre adresse en France, votre nationalité et votre profession ;
l'adresse et la désignation du bien, le numéro d'immeuble au registre, les surfaces ;
le prix, la date retenue pour l'acquisition et le but (résidence secondaire, logement, location) ;
l'information sur le vendeur, résident ou non (l'agence la connaît).

Posez la question par écrit, dès le premier échange sérieux avec l'agence, et non après la signature. Une phrase suffit :

外為法の不動産取得報告書の提出をお願いできますか。
« Pouvez-vous déposer pour moi la déclaration d'acquisition prévue par la loi sur les changes ? »

Si l'agence ne connaît pas la procédure, renvoyez-la vers la page du ministère et vers la Banque du Japon, qui répond aux questions sur la façon de remplir le formulaire. Demandez une copie de ce qui a été déposé et la date de dépôt.

Et si c'est déjà trop tard ?

Un oubli se régularise. Le ministère demande de déposer la déclaration même hors délai, rapidement, en indiquant brièvement en marge la raison du retard. Ne pas déclarer, ou faire une fausse déclaration, est puni par la loi (article 71) de six mois d'emprisonnement au plus ou de 500 000 ¥ d'amende au plus, soit environ 2 820 € (1 € ≈ 177 ¥, taux de référence de la BCE au 09/10/2026). Ces sanctions visent d'abord ceux qui ne déclarent jamais : un acheteur qui découvre la règle et régularise de lui-même est dans une situation très différente.

Si vous avez acheté depuis le 01/04/2026 sans entendre parler de cette déclaration, écrivez à votre agence aujourd'hui.

Où la placer dans le calendrier de l'achat

Avant l'offre : demandez à l'agence si elle peut déposer la déclaration pour vous, et à quel prix si elle facture ce service.
À la signature du compromis : transmettez les informations personnelles listées plus haut, et notez la date d'acquisition retenue.
Au transfert de propriété : vérifiez que le numéro d'immeuble et les surfaces sont ceux du registre.
Dans les vingt jours : obtenez la confirmation écrite du dépôt et une copie.
Après : rangez la copie avec l'acte et les preuves de paiement. Vous en aurez besoin si l'administration vous pose une question, et lors d'une revente.

Ne pas la confondre avec les autres formalités

Cette déclaration au ministère des Finances s'ajoute aux pièces que demande le registre foncier (登記, tōki), tenu par le ministère de la Justice, et qui ont elles aussi changé ces dernières années :

depuis le 01/04/2024, un acheteur domicilié à l'étranger prouve son adresse par un affidavit certifié par un notaire de son pays, accompagné d'une copie du passeport, et déclare un contact au Japon (国内連絡先, kokunai renrakusaki) ou l'absence de contact ;
depuis le 05/10/2026, la nationalité du nouveau propriétaire est demandée à l'enregistrement, avec une pièce qui l'atteste ;
depuis le 01/04/2026, tout changement d'adresse du propriétaire doit être inscrit au registre dans les deux ans.

Le shihō shoshi s'occupe du registre ; la déclaration au ministère des Finances, elle, n'est pas automatiquement comprise dans sa mission. Faites préciser qui fait quoi. Les étapes de l'achat, avec les phrases à envoyer à l'agence et la liste complète des pièces, sont détaillées dans le guide Akiya Japon.

En résumé

Un non-résident qui acquiert un bien au Japon le déclare au ministre des Finances, via la Banque du Japon, dans les vingt jours.
Depuis le 01/04/2026, tout achat est concerné, y compris une maison achetée pour y vivre et une résidence secondaire.
Aucun seuil : la déclaration est due même pour un bien à 0 ¥ ou reçu en héritage. Le seuil de 30 millions de yens concerne le vendeur résident.
Le formulaire est en japonais : confiez-le à l'agence ou à un autre mandataire résident, qui le dépose en ligne.
Un oubli se régularise en déposant au plus vite ; l'absence de déclaration est passible de sanctions pénales.
Cette formalité est distincte de l'enregistrement de la propriété fait par le shihō shoshi.